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茂业商业:厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司关于上交所对茂业商业2019年年报信息披露监管问询函之专项说明(2)

发布时间:2020年05月07日 07:23 来源:网络搜索 手机版


价值的评估方法。

3、收益法介绍
企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象
价值的评估方法。收益法的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。

本项目评估的基本思路拟以企业自由现金流折现模型(即
DCF-FCFF模型)
为主要评估方法;根据被评估单位未来财务状况和经营成果的预测,采用两阶段
模型,在经分析的盈利预测结果基础上,进行折现得出企业真实的内在价值,再
依据公司实际情况进行修正,得出最后的评估结果。

以企业自由现金流折现模型(即
DCF-FCFF模型)为主要评估方法;根据
被评估单位未来财务状况和经营成果的预测,采用两阶段模型,在经分析的盈利
预测结果基础上,进行折现得出企业真实的内在价值,再依据公司实际情况进行
修正,得出最后的评估结果。两阶段
DCFF模型基本公式如下:
FCFF FCFF
1
OV =∑
+++
innnnCΣ(1+WACC)(WACC
.
g) ×
(1+WACC)
EV =OV
.
D
其中:
OV-企业整体价值;
FCFFn-预期第
n年的企业自由现金流;
g-企业长期增长率;
WACC-加权平均资本成本,即折现率;
ΣCi-基准日存在的非经营性、溢余资产的价值
;
EV-股东全部权益价值;
D-企业付息债务。

4、华南区各标的公司利润预测结果见下表(汇总数):

2页,共
32页

金额单位:人民币万元
项目 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2023年以后
一、营业收入 461,889.54 469,197.79 480,102.31 490,534.84 500,097.03 500,097.03
减:营业成本 323,962.91 329,726.48 338,384.63 346,554.55 353,947.41 353,947.41
税金及附加 4,244.45 4,294.16 4,373.57 4,443.79 4,514.84 4,514.84
销售费用 25,128.42 25,336.68 25,551.19 26,382.58 26,610.15 26,610.15
管理费用 2,878.27 2,954.17 3,032.34 3,117.20 3,200.13 3,200.13
财务费用 1,166.10 1,185.26 1,214.84 1,243.00 1,268.75 1,268.75
二、营业利润 104,509.39 105,701.05 107,545.75 108,793.72 110,555.75 110,555.75
三、利润总额 104,509.39 105,701.05 107,545.75 108,793.72 110,555.75 110,555.75
减:所得税 26,127.35 26,425.26 26,886.44 27,198.43 27,638.94 27,638.94
四、净利润 78,382.04 79,275.79 80,659.32 81,595.29 82,916.82 82,916.82
净利率 16.97% 16.90% 16.80% 16.63% 16.58% 16.58%
5、营业收入及成本的预测
营业收入及成本的预测是以历史财务数据为依据,并参考 2019年 1-7月的
经营业绩,结合预测期内华南区各标的公司的经营计划、战略布局和已采取的经
营措施为基础,同时考虑到预测期内业务发展趋势,结合未来经济发展趋势进行
预测。2018年营业收入及成本发生数与 2019年预测数的对比如下:
金额单位:人民币万元
项目 2018年 2019年预测数预测增长率
营业收入 480,064.87 461,889.54 -3.8%
成本 335,250.77 323,962.91
毛利率 30.17% 29.86% -1.0%
根据未审报表,华南区各标的公司合计 2019年 1-7月的营业收入较 2018年
同期下降 2.5%,评估预测营业收入下降 3.6%;2019年评估预测毛利率 29.86%,
略低于 2018年毛利率 30.17%。评估机构已关注到评估基准日至评估时点华南区
各标的公司 2019年经营业绩的下降情况,并据此对预测数据进行了相应调整。

6、收入增长率
华南区各标的公司合计 2016年至 2018年经审计的营业收入及增长率如下:
金额单位:人民币万元 http://www.dstfkj.com.cn/gushikaihu/179751.html

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