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茂业商业:厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司关于上交所对茂业商业2019年年报信息披露监管问询函之专项说明(18)

发布时间:2020年05月07日 07:23 来源:网络搜索 手机版


列入本次评估范围的其他流动资产具体为待抵扣进项税额,账面金额为
13,687,864.36元。对上述其他流动资产,我们通过查阅账簿记录、原始凭证和纳
税申报表等资料进行核实,其评估值按核实后的账面价值确定。

(4)机器设备
根据本次评估目的、按照持续使用原则,以市场价格为依据,结合委估设备
的特点和收集资料情况,主要采用重置成本法进行评估。

评估值=重置全价×成新率
依据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》
(财税〔2008〕170号)文件规定,自
2009年
1月
1日起,增值税一般纳税人
购进固定资产发生的进项税额,可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国
务院令第
538号)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国
家税务总局令第
50号)的有关规定,凭增值税专用发票、海关进口增值税专用
缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。根据以上规定,设备重置价中的

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设备购置价为不含税价。

1)设备重置全价的确定
本次评估范围内的电子设备价值较小,不需要安装(或安装由销售商负责)
以及运输费用较低(或运输费用由销售商负责),其重置全价直接参照现行市场
购置的价格确定。

①购置价
向设备的生产厂家、代理商及经销商询价,能够查询到基准日市场价格的设
备,以市场价确定其购置价;
对已停止生产、销售且金额较小的电子设备,直接按二手设备价格取值。

②增值税进项税额的确定
增值税进项税额=设备含税购置价÷(1+增值税率) ×增值税率
2)成新率的确定
在本次评估过程中,对价值量较小的一般设备和电子设备采用年限法确定其
成新率。其公式如下:
成新率=尚可使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)×100
(5)房屋建筑物
根据《资产评估准则》、《房地产估价规范》,资产评估师执行评估业务,应
当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析市场法、收益法、
和成本法三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方
法。评估对象为一层独立商铺,类似区域存在较多类似商业体中的独立商铺销售
案例,可选取符合一定条件的交易实例作为可比案例,宜采用市场法进行评估。

市场法是将评估对象和市场近斯已销售的相类似房地产进行对照比较,找出评估
对象与每个参照物之间在房产价值影响诸因素方面的差异,并据此对参照物的交
易价格进行比较调整,从而得出多个参考值,再通过综合分析,调整确定评估对
象评估值。

计算公式:比准价格=实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素
修正×个别因素修正
(6)无形资产
截止
2018年
12月
31日,深圳市茂业东方时代百货有限公司资产负债上列

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示的无形资产为
SAP软件,该软件的原始入账价值为
6,081,808.17元,累计已摊
销金额为
2,584,768.48元,账面余额为
3,497,039.69元。该软件为深圳茂业商厦
有限公司统一购入
SAP系统后的分摊费用。

本次评估对其他无形资产,评估人员查阅相关的证明资料,了解原始入账价
值的构成,摊销的方法和期限,查阅了原始凭证。经核实表明账、表金额相符,
由于该软件为定制产品,极具个体性,市场上难以找到相同或相似的软件,故以
核实后的账面价值确定评估值。

(7)长期待摊费用
长期待摊费用具体为设备改造工程和装修改造工程等,原始发生额为 http://www.dstfkj.com.cn/gushikaihu/179751.html

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