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茂业商业:厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司关于上交所对茂业商业2019年年报信息披露监管问询函之专项说明(12)

发布时间:2020年05月07日 07:23 来源:网络搜索 手机版


金额单位:人民币万元
2023年之

项目 2019年 2020年
2021年
2022年
2023年
后的永续期

平均预测值
1 净利润
5,211.21 5,264.94 5,318.71 5,303.92 5,357.74 5,357.74
2 加:固定资产折旧
251.92 251.92 251.92 251.92 251.92 186.13
3 加:长期资产摊销
283.57 283.57 283.57 283.57 283.57 215.92
4
加:利息费用(税
后)
5 减:追加资本
513.39 513.39 513.39 513.39 513.39 613.60
6
减:营运资金增加

519.99 -47.61 -48.26 -73.22 -49.59
7 企业自由现金流量
4,713.32 5,334.65 5,389.07 5,399.24 5,429.43 5,146.18
8 折现期(期中折现)
0.50 1.50 2.50 3.50 4.50
9 折现率
12.63% 12.63% 12.63% 12.63% 12.63% 12.63%
10折现系数
0.9423 0.8366 0.7428 0.6595 0.5855 4.6361
11折现值
4,441.20 4,462.98 4,002.93 3,560.77 3,179.15 23,858.25
12前五年收益现值
19,647.02
13五年以后累计现值
23,858.25
14经营性资产价值
43,505.27
15加:溢余资产
16加:非经营性资产
8,454.42
17减:非经营性负债
0.00
18减:有息负债
0.00
19十二、评估值
51,959.69
第 18页,共 32页

三、以深圳茂业百货为例,收益法评估中各参数选取的详细过程
鉴于本次评估中,深圳茂业百货、华强北茂业、深南茂业、珠海茂业经营模
式相似、评估方法相同,因此以具有代表性的深圳茂业百货为例,介绍华南区各
标的公司收益法评估的详细过程。

(一)具体指标选取情况、选取依据及合理性
1、具体指标选取情况、选取依据
(1)营业收入及增长率
深圳茂业百货营业收入分为主营业务收入和其他业务收入,主营业务收入分
为自营收入、联营收入和商铺租金收入,其他业务收入主要包括场地使用收入、
采集设备租赁收入、广告位租赁收入、灯箱收入、设施服务收入、综合服务收入、
促销服务收入、会员卡服务收入、提货凭证服务收入、品牌推广服务费、银行卡
手续费收入、水电费收入等。

自营业务指的是百货企业自行组织商品、组织销售的自营模式,自营模式下,
百货店的收入来源将从扣点收入转为商品购进和销售之间的差价,自营业务可以
提升商品的控制度及提升品牌差异化竞争能力,百货也因此成为真正意义上的零
售主体,目前深圳茂业百货自营业务主要集中在国际一线化妆品。

联营业务指的是百货企业引进品牌厂商,由后者直接经营,后者按销售额向
前者支付约定比例的扣点作为回报,且接受前者的日常管理的经营模式。目前深
圳茂业百货除了自营的一线化妆品、超市及租赁的配套业务外,其他服饰、皮具
等品类均以联营模式与品牌合作。

出租业务指的是百货店提供场地给品牌厂商,由后者直接经营,后者每个月
以固定租金向前者缴纳的合作模式。目前深圳茂业百货出租业务主要集中在餐饮
配套,部分精品的品牌。

深圳茂业百货
2016-2018年度经审计的营业收入情况如下:
金额单位:人民币万元
项目/年度 2016年 2017年 2018年
自营业务
2,419.15 4,040.25 4,678.48
联营业务
178,919.70 186,076.31 179,412.00
租赁业务
4,564.41 4,882.16 6,145.33
主营业务收入
185,903.26 194,998.72 190,235.81

19页,共
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项目/年度 2016年 2017年 2018年
其他业务收入 http://www.dstfkj.com.cn/gushikaihu/179751.html

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